Сортировать по: алфавиту направлениям
Сортировать по: алфавиту округам
Дата публикации: 16 июля 2014

Риск недостроя нельзя свести к нулю, но можно минимизировать

Сергей Якир Руководитель отдела продаж "Азбука Жилья"

На нашем рынке недвижимости, к сожалению, все еще часты случаи, когда в процессе возведения дома или после него у застройщика возникают те или иные проблемы, а страдают покупатели квартир. Можно ли дольщику избежать таких ситуаций и как из них выходить? Об этом мы поговорили с Сергеем Якиром, руководителем отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья».

На нашем рынке недвижимости, к сожалению, все еще часты случаи, когда в процессе возведения дома или после него у застройщика возникают те или иные проблемы, а страдают покупатели квартир. Можно ли дольщику избежать таких ситуаций и как из них выходить? Об этом мы поговорили с Сергеем Якиром, руководителем отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья».

Как выбрать новостройку? По каким признакам можно определить, что застройщик надежен и сможет достроить проект?

Выбрать новостройку? Есть много путей. И первый из них — привлечь к решению данного вопроса специалиста или компанию. Крупные агентства имеют в своем штате всех необходимых специалистов, в том числе юристов. Как правило, все объекты, предлагаемые к продаже, и их застройщики уже проверены. И здесь вам не предложат заведомо проблемный объект. Многие считают риэлтора либо представителем продавца, либо вообще посредником. На мой взгляд, правильнее воспринимать риэлтора как представителя покупателя. И использовать всю «мощь» агентства в свое благо. Ведь это — и помощь в выборе квартиры, и проверка всей документации, и юридическое сопровождение, и налоговое консультирование, и еще масса полезных функций.

Да и ассортимент предлагаемых объектов у крупного агентства недвижимости значительно шире, чем у застройщика, где вам предложат 1−2 адреса.

Ну, а если покупатель решил пройти этот тернистый путь самостоятельно?

Все больше обращений в наше агентство начинается со слов: «Я располагаю вот такой суммой. Что вы можете мне предложить?». То есть выбор осуществляется сначала исходя из цены, а потом уже из всего остального. И в этом ряду критериев лояльность к застройщику, его надежность занимает хоть и важное, но далеко не первое место.

Нашего покупателя отличает доверие к продавцу. Чаще срабатывает тот самый «авось», чем знание рынка и законов. Рассуждают примерно так: «Если организация имеет площадку (землю) для строительства, получила разрешение от администрации и все необходимые для этого документы, строительство идет, значит, все хорошо». И проверка документов у застройщика превращается в формальность.

Кроме того, определить абсолютно точно надежность застройщика и дать стопроцентную гарантию, что он достроит проект, не может никто. Покупка жилья на стадии строительства, как любое вложение денег, имеет риск. И чем больше вложено денег и чем длиннее срок (покупка на самой ранней стадии), тем риск выше. Его нельзя сделать равным нулю, но можно минимизировать.

И для этого все методы хороши. Рекомендации профессионалов рынка, советы знакомых, различные форумы (мнение на них не всегда корректное, но его нужно иметь в виду: дыма без огня не бывает). Можно выяснить: давно ли застройщик на рынке, что он ранее построил? Всегда ли соблюдал сроки? Не было ли долгостроя? Обязательно съездить на объект, оценить качество строительства. И так далее. Чем больше вы будете иметь информации, тем вернее решение сможете принять.

На что обращать внимание при разговоре с агентом продавца? Какие документы требовать?

Из документов вам должны предоставить обязательно: документы на землю (свидетельство о собственности или договор аренды); положительное заключение экспертизы или ЗОС («Заключение о соответствии», выданное Органом государственного строительного надзора); разрешение на строительство; проектная декларация; инвестиционный контракт (с администрацией или собственником земли) и протокол распределения площадей к нему, если земля в собственности застройщика, заключение контракта не обязательно; технические условия на подключение к коммуникациям.

Обращайте внимание на даты и сроки. Все документы должны быть действующие, не просроченные. Если нашли какое-то несоответствие – требуйте разъяснений, комментариев. Задавайте все вопросы, которые вас интересуют. Не бойтесь выглядеть дилетантом. Если вы при выборе объекта уже получили данные из других источников, все равно, задайте эти вопросы продавцу и сравните ответы. Просите документальное подтверждение, если информация, полученная из разных источников, сильно отличается. И вообще, чем больше вы получите информации, чем больше вопросов снимите, тем спокойнее будете спать.

Какие схемы продаж, кроме ДДУ, сегодня законны? При каких условиях можно на них соглашаться, а при каких нет?

Законны те схемы продаж, которые не запрещены законом или не противоречат ему. К наиболее часто используемым относятся ДДУ (договор долевого участия в строительстве) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив). А также ПДКП (предварительный договор): он хоть и не регламентирован 214-ФЗ, но является вполне легитимным (соответствующим действующему законодательству). А после ввода дома в эксплуатацию до оформления собственности вообще единственно возможный. ДКП (договор купли-продажи) заключается, когда новостройка уже построена, введена в эксплуатацию и оформлена в собственность продавца. Данная схема встречается редко, т. к., в основном, новостройки распродаются еще на стадии строительства.

Схема реализации выбирается и определяется продавцом. А покупатель лишь соглашается на нее или… уходит к другому застройщику. Контроль за законностью схемы продаж осуществляет орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого ведется строительство. Например, для Московской области это Министерство строительства Московской области.

Условия, при которых можно или нельзя соглашаться на предложенную схему, нужно рассматривать в каждом конкретном случае. Здесь общих правил не существует. Если у вас возникнут сомнения по предложенной схеме, задайте вопрос продавцу: «Почему выбрана именно такая схема реализации?»

Часто бывает, что дом достроен, но возникают проблемы с коммуникациями. Как можно заранее понять, возникнут они или нет?

Этот вопрос – один из самых больных. Невозможно заранее, на этапе строительства, предугадать наличие или отсутствие проблем с коммуникациями. Любой застройщик, прежде чем получить разрешение на строительство и приступить к нему, должен согласовать подключение ко всем видам коммуникаций (получить «Технические условия») в соответствии со «Строительными нормами и правилами» (СНиП). Выполнение этих технических условий подключения к коммуникациям – это неотъемлемая часть строительных работ. И, если ТУ получены и выполнены, никаких проблем не возникнет.

Но возникновение проблемы не всегда зависит от застройщика. Когда ведется комплексная застройка нового микрорайона, все коммуникации также строятся «с нуля». Тогда сроки ввода в эксплуатацию могут сдвигаться. Если застройка точечная, внутри существующего старого микрорайона, как правило, подключение идет к существующим коммуникациям, которые у нас нередко бывают изношенными. И в процессе подключения, обычно в завершающей стадии, перед вводом в эксплуатацию, например, выясняется, что требуются дополнительные затраты на реконструкцию, которые не были учтены при формировании цены. Данный пример не правило и возникает нечасто. Но и не «из области фантастики», к сожалению.

Что делать, если застройщик затягивает сроки строительства? Когда следует начинать беспокоиться?

Важно понимать реальную причину задержки и ее срок. Если вам представитель застройщика официально сообщил об изменении сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию (как правило, это делается заказным письмом), объяснив причину задержки, и вновь установленные сроки строительства соблюдаются, беспокоиться не стоит. Я абсолютно уверен, что большинство застройщиков, как и покупатели, заинтересованы в соблюдении сроков строительства. И гарантия в этом – 214-ФЗ. Кроме того, здесь очень важна репутация застройщика. Давно и успешно действующие на рынке компании не будут лукавить. Их реноме – дополнительная гарантия.

Я советую завести правило – периодически посещать объект, в котором вы приобрели квартиру. Следите, чтобы соблюдались заявленные сроки строительства, велась активная работа. В случае существенной задержки сроков требуйте официальный документ с подписью застройщика о причинах и сроках этой задержки.

Какие стратегии поведения могут быть у дольщика/покупателя, если сроки затягиваются или строительство заморожено?

В случае неисполнения своих обязательств застройщиком дольщик, в соответствии со статьей 9 Закона № 214-ФЗ, имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ и требовать возврата выплаченной суммы и оплаты пени. И этот возврат должен быть произведен в течение 20 дней. Кроме того, в 2014 году введено обязательное страхование ответственности застройщика, которое направлено на безусловное сохранение дольщиком своих средств при наступлении страхового случая. Поэтому сейчас нет необходимости, как раньше, вырабатывать какую-то стратегию. Тем более, общую стратегию поведения покупателей вряд ли возможно описать.

Можно лишь, исходя из профессионального опыта, сформулировать общие рекомендации. Выясните реальную причину задержки. Используйте все возможные источники информации: самого застройщика, его агента по реализации, администрацию, других дольщиков, форумы. Постарайтесь получить документальное подтверждение причин и сроков задержки от официальных лиц — от застройщика и администрации.

Будьте готовы к объединению с другими дольщиками и созданию инициативной группы. Коллективные письма и заявления, как правило, работают лучше. Выработайте согласованный с другими дольщиками план действий. Анализируйте все известные вам пути достижения цели. Лучше, конечно, привлечь к этой работе профессионалов (юристов, адвокатов), имеющих практический опыт таких мероприятий.

Сообщите о проблеме в контролирующий застройщика орган (Министерство строительства региона). Требуйте установления конкретных сроков вывода вашего объекта из кризиса.

Если видите, что ситуацию уже не спасти, обращайтесь в суд с заявлением о расторжении договора и возврате денежных средств.

Но при этом постарайтесь не действовать импульсивно, исключить эмоции. Это и вам навредит, и делу не поможет. Тщательно взвешивайте баланс затрат и результатов. В критической ситуации, возможно, потребуются дополнительные затраты. Главное сделать их осознанными и минимальными.

А можете привести конкретные примеры разных проблем и их решения?

Часто успешное решение вопроса в большой степени зависит от застройщика. В некоторых случаях, когда застройщик по тем или иным причинам бездействует, ключевую роль играет администрация. Так, например, в Щелково на ул. Неделина застройщик не закончил строительство дома, обанкротился. Администрация привлекла для достройки другую строительную организацию («СУ № 22»), отказавшись в ее пользу от своей доли в проекте и тем самым помогла довести проект до завершения. Безусловно, существуют и примеры успешных стратегий дольщиков.

Реально ли вытребовать неустойку у застройщика? Когда нужно обращаться за этим в суд?

В соответствии с 214-ФЗ, в случае нарушения, предусмотренного договором срока передачи покупателю (дольщику) объекта, застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Т. е. ставка рефинансирования на сегодня составляет 8,25%. Например, цена договора 3 млн рублей, просрочка 3 месяца (90 дней). Получим пени в размере 148 500 рублей. И вытребовать эту неустойку у застройщика вполне реально. Но ни один застройщик не расстанется с такими деньгами добровольно. Поэтому решить это возможно, только обратившись в суд. А для того, чтобы определить период просрочки (от срока, который указан в договоре, до реального завершения строительства), обращаться в суд нужно после исполнения застройщиком своих обязательств.

Отзывы о Риск недостроя нельзя свести к нулю, но можно минимизировать (0)

Предложения от ведущих компаний

Возможно, вас также заинтересуют