Еще до заключения договора купли-продажи нужно убедиться, что квартиране имеет никаких обременений, которые, при их наличии, могут значительноусложнить жизнь будущих хозяев в плане распоряжения этим имуществом и при проведении юридических сделок. Порой избавиться от этих ограничений оченьсложно и делается это только в судебном порядке.
Согласно закону «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним», лица, не являющиеся владельцами, имеют ряд прав наквартиру, которые ограничивают собственника в распоряжении этим имуществом. Чащевсего встречаются следующие виды обременений: рента с пожизненным содержанием,опека, аренда, сервитут, ипотека, недвижимость, представляющая культурнуюценность, квартиры в доверительном управлении, либо арест имущества. Узнать оналичии того или иного вида обременения можно в свидетельстве о гос. регистрацииправа собственности на квартиру. Срок и дата вступления обременения в силуможет возникнуть еще на стадии заключения договора, либо после решения суда.
Ипотечное обременение
Приобретенная в ипотеку квартира находится в залоге у кредитора вплотьдо последнего платежа. Юридически, купленная квартира становится собственностьюзаемщика, но распоряжаться ею он может не в полном объеме.
В такой квартире можно прописаться самому и прописать любое количестволюдей (площадь квартиры на это никак не влияет). Квартиру можно сдать в аренду,передать в безвозмездное пользование и продать. Последний пункт – продажаквартиры – должен согласовываться с кредитором, согласно правилам банка,предоставившего заем. Главным пунктом для принятия положительного решенияявляется платежеспособность лица, которое хочет приобрести квартиру. Такимобразом банк пытается оградить себя от риска невыплаты.
Если потенциальный покупатель способен полностью погасить кредит,обременение на квартиру снимается сразу, и согласие банка в этом случае ненужно.
Квартира подарестом
Арест квартиры – одно из самых «тяжелых» для будущего владельцаимущества обременений. Между заключением договора купли-продажи и вступлениемего в силу проходит месяц. В этот период продавец по-прежнему выступаетсобственником имущества и способен сделать все, что угодно. По истечении срокапокупатель приходит за документами собственности, а ему могут сказать о том,что квартира арестована. Причиной для этого может стать судебное постановлениев связи с невыплаченными обязательствами по коммунальным услугам, просрочкаплатежей по кредитам и другое. Все осуществляемые с арестованным жильем сделкисчитаются недействительными. Новому владельцу имущества приходится тратитьсредства и время на судебные издержки.
Как показывает практика, даже после решения всех проблем, связанных сарестом, правоохранительные органы могут «забыть» снять ограничения. Дляурегулирования этого конфликта нужно повторно обратиться с инстанции, кто вынесрешение о запрете. Если это не принесет результата – снятие обременения сквартиры производится в судебном порядке.
Рента спожизненным содержанием
Привлекательным для многих способом получения квартиры в последнее времяявляется рента с пожизненным содержанием. Такая практика удобна обеим сторонам.С одной стороны – лицо, желающее получить жилье дешевле, и с другой - человек(чаще всего пенсионер), который тем самым обеспечивает себе безбедную старость.
Процедура данного типа сделки следующая: приобретатель квартиры денег занее не платит, но обязуется ежемесячно выплачивать определенную сумму в пользувторой стороны. Другой участник сделки – прежний владелец квартиры – передаетправо собственности, но продолжает жить в квартире и получать ежемесячноевознаграждение до смерти. После кончины хозяина-рентополучателя квартирапереходит в полное распоряжение рентодателя. Дополнительным пунктом призаключении договора может стать обязательство перед новым собственникоморганизовать похороны рентополучателя.
Пока прежний владелец квартиры жив, новый собственник не имеет правасвободно распоряжаться недвижимостью без согласования с рентополучателем.Только нотариально заверенное согласие прежнего жильца дает возможностьзаключать юридические сделки. Беспрепятственно распоряжаться жилплощадью безкаких-либо ограничений и согласований можно после предоставления свидетельствао смерти, которое снимает с квартиры обременение.
Если в квартире проживает два человека, то пожизненная рентаустанавливается в пользу каждого жильца равными долями. После смерти одного,его доля переходит ко второму человеку, если в договоре не прописано иное.
Стоит сказать, что такой способ приобретения жилья сопряжен с рисками.Рентополучатель, по собственной инициативе или с указки родственников, можетобратиться в суд для расторжения договора. Если суд даст положительноезаключение, то квартира возвращается в собственность прежнего хозяина, а расходына содержание и все внесенные ранее платежи не возмещаются.
Опека и аренда
Органы опеки и попечительства имеют полномочия вынести запрет наотчуждение квартиры. Такое обременение появляется в случае, если одним изсобственников жилья является несовершеннолетний или недееспособный гражданин,интересы которого при заключении сделки могут пострадать.
Жилье, сдаваемое третьим лицам в аренду, носит свое «бремя». Послепродажи жилплощади, люди, снимающие квартиру в аренду, по закону имеют право продолжатьжить до истечения срока договора аренды.Прежний владелец обязан соблюдать все условия договора. Практика жепоказывает, что никто не приобретает квартиры с арендаторами – при продажесобственник просто расторгает договор, выплачивает необходимые компенсации ипродает уже «чистое» жилье.
Широко распространены случаи, когда квартиру сложно продать по тойпричине, что в ней давно не проживает, но прописан человек. Согласно ЖК(Жилищному Кодексу) для снятия с регистрационного учета человек должен обратитьсяв паспортный стол самостоятельно. Другой вариант – выселение жильца через суд.Если при заключении договора купли-продажи есть пункт, в котором ряд лицсохраняет право пользования имуществом, то выписать их через суд не получится.Закон в данном случае на их стороне.
Несмотря на множество проблем,бюрократических проволочек, потери нервов и денег, для многих людейприобретение квартиры с обременением – выгодное решение. Такие жилплощадипродаются по цене на порядок ниже рыночной. В отдельных случаях можносэкономить до 20-30%.
Комментарии