Еще несколько лет назад московские девелоперы старались построить как можно больше, но сейчас все изменилось, теперь особое внимание уделяется качеству зданий, социальной и дорожной инфраструктуре. Со слов Ольги Тартаковской, которая является финансовым директором компании Дон-Строй Инвеста, девелопмент в настоящее время остается все еще популярным, так как главное не ошибиться с продуктом, который предлагается потенциальным покупателям. В своем интервью Ольга Тартаковская расскажет, как можно получить прибыль в условиях меняющегося рынка, сократить риски и выбрать проект.
Еще несколько лет назад московские девелоперы старались построить как можно больше, но сейчас все изменилось, теперь особое внимание уделяется качеству зданий, социальной и дорожной инфраструктуре. Со слов Ольги Тартаковской, которая является финансовым директором компании Дон-Строй Инвеста, девелопмент в настоящее время остается все еще популярным, так как главное не ошибиться с продуктом, который предлагается потенциальным покупателям. В своем интервью Ольга Тартаковская расскажет, как можно получить прибыль в условиях меняющегося рынка, сократить риски и выбрать проект.
Вы не могли бы рассказать о других финансовых показателях компании: стоимость активов, долг, выручка, прибыль, а также спрогнозировать результаты на конец года?
Весьма успешно выполняются планы, как в этом году, так и в прошлом. Прибыль за первое полугодие составила 11,6 млрд. рублей, что значительно превышает показатели за такой же период прошлого года на 60%. К концу года постараемся довести до 24 млрд. рублей, уже погасили 6,5 млрд. рублей кредита и планируем еще отдать банкам около 3 млрд. рублей.
Ваша основная прибыль происходит за счет чего?
Основной прибылью являются проекты, которые выведены на рынок в 2012-2013 годах, а также шесть проектов станут основными лидерами на начало следующего 2014 года. Затем планируем удачно стартовать с продажами по Шелепихинской набережной, создать ряд предложений, которые будут интересны для покупателей недвижимости.
Каким образом в настоящее время стараются заработать девелоперы при том, что социальная инфраструктура накладывает дополнительные издержки?
По-моему мнению, на столичных девелоперов, во все времена накладывали значительную социальную составляющую, но тем не менее, интерес к нему не пропадает. Будущее стоит за большими проектами – комплексным освоением территории и промышленных зон.
Для получения максимальной прибыли, что делает ваша компания?
Главная задача состоит в том, чтобы найти равновесие между привлечением средств путем ранних продаж, которые позволяют значительно сэкономить на финансовой нагрузке и извлечь максимальную прибыль в период продаж данного проекта. При этом не следует забывать, что ранние продажи не эконом класса – это довольно рискованно, потому что в конце можно просчитаться и экономить на качестве продукта.
Вы согласитесь с тем, что времена приносящие прибыль уже прошли?
Значительно усложнились правила, стоимость входа в новый проект для девелопера возросла, рынок стал более цивилизованным. Результат зависит от качества управления проектом и своевременности принятия решений. Столица является тем, рынком, где недвижимость всегда востребована, поэтому важно понять сегмент и установить правильное ценообразование.
На сегодняшний день власти предъявляют особые требования, так как сменился главный архитектор, провозгласивший принцип квартальной застройки в столице. Ваше отношение к этому?
Я считаю, что все правильно, так как беспорядочная застройка тех времен ни к чему хорошему не приводит. При наличии большого проекта можно значительно сэкономить не только на инфраструктуре, но и на технических условиях и строительных затратах. Если продумать все заранее и решить все проблемы, о кварталы выгодны и для жителей и для девелопера.
Как можно сократить риски и где девелопер рискует?
Я финансист, а значит где-то в глубине души и риск-менеджер, поэтому могу с уверенностью сказать, что девелопер рискует по всем аспектам: начиная с выпуска всей исходно-разрешительной документации, получения необходимых технических условий, процесса строительства и макроэкономическими рисками. Однако при профессиональном подходе можно минимизировать риски, правильно подойти к оценке проекта на начальной стадии, чтобы понять, чем риски перекрываются. Но самым важным является правильно угадать продукт, который будет востребован, чтобы перекрыть все остальные риски.
Многие стараются строить апартаменты. Это на самом деле необходимый продукт для рынка или это компромисс, так как требования гораздо меньше?
Если смотреть на апартаменты со стороны покупателя, то это та же жилая недвижимость, в которой предоставлены все комфортные условия для проживания. К тому же продукт на рынке новый, поэтому девелоперы делают на него скидку. Во многом они превосходят обычные квартиры, так что покупать их достаточно выгодно. Единственный недостаток – это прописка, но со временем это будет разрешено.
Ваша компания планирует работать в этом сегменте?
На сегодняшний день, из шести проектов, которые находятся в продаже есть один – Смоленский де люкс, относящийся к данному сегменту и имеет хороший спрос, не смотря на то, что объект весьма дорогой, так как для покупателей статус прописки не важен.
Хотелось бы узнать ваше мнение о деятельности фи-девелопмент, и насколько он совместим с полноценной девелоперской деятельностью в России?
Мое мнение, фи-девелопмент должен существовать в России. В настоящее время наш рынок находится в процессе становления, поэтому ни про один большой проект, который от начала до конца был реализован фи-девелопером, но это все в будущем. Может быть, и появится, много интересных, успешных проектов, если ими будут с самого начала заниматься высококвалифицированные профессионалы. Наша компания могла бы уже выступить фи-девелопером и значительно сэкономить средства какому-то инвестору.
Столичные власти создали Дорожный фонд для получения средств, которые будут развивать инфраструктуры от девелоперов. Насколько это будет эффективно, как вы думаете?
Конечно, мы поддерживаем начинания властей, которые стремятся упорядочить развитие строительства, как коммерческого, так и жилого сектора. А вместе с тем и развитие транспортной инфраструктуры, которая необходима для городской жизни новых девелоперских проектов. Успешная работа данной структуры зависит от эффективности налоговых, юридических, экономических механизмов, поэтому важно учитывать, что для девелопера имеют значение сроки инвестиций. Мы готовы принимать участие в разработке каких-то документов и методологии, но сегодня он еще не заработал.
Существуют специальные расчеты по окупаемости инфраструктуры?
В результате за нее платит покупатель, но скорее всего в дальнейшее нужно будет искать другие инструменты, растягивать платежи, так как хорошая и качественная инфраструктура требует огромных вливаний, которые нельзя полностью переложить на покупателей.
После заявления Силуанова, министра финансов, аналитики утверждают, что все скажется на девелоперах, которые строят дорогое жилье и закупают строительные материалы за границей за валюту. Что вы думаете по этому поводу?
Естественно, что некоторые импортные товары привязаны к валюте, но мы просчитали, что у нас импортные составляющие в стоимости дорогих объектов около 10-12% от общего объема строительных затрат, и 15% - это отделочные материалы, инженерия и лифты. Для объектов, которые находятся в активной стадии строительства, мы успели заключить договора с твердыми ценами в рублях. Еще один плюс, то, что все заемные ресурсы зафиксированы в рублевом эквиваленте. С ростом цен, многие покупатели быстрее принимают решение о приобретении недвижимости, уменьшая объем отложенного спроса. Так что если цены не растут, то продажи значительно увеличиваются.
Комментарии