Почему жители столицы и богатые покупатели из нефтедобывающих российских регионов скупают квартиры в подмосковных малоэтажках, что ждет этот сегмент рынка и есть ли предпосылки для массовой миграции обеспеченных граждан из города в деревню? На эти вопросы отвечает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора компании ОПИН, одного из пионеров российского рынка малоэтажного строительства.
Почему жители столицы и богатые покупатели из нефтедобывающих российских регионов скупают квартиры в подмосковных малоэтажках, что ждет этот сегмент рынка и есть ли предпосылки для массовой миграции обеспеченных граждан из города в деревню? На эти вопросы отвечает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора компании ОПИН, одного из пионеров российского рынка малоэтажного строительства.
Наталья, в чем же причина все увеличивающейся популярности малоэтажного строительства, насколько этот опыт приживется в России?
Популярность малоэтажного строительства обусловлена экономическими предпосылками. Давайте вспомним, как в 2009 году на загородном рынке резко сократился выход новых проектов, и затруднилась реализация уже имеющихся. Спросом пользовались поселки с высокой степенью готовности, с понятными правовыми документами, с известным именем застройщика. Что было делать остальным участникам рынка? Им тоже нужно было развиваться, на рынок не выходило новых проектов, а «загород» застраивался исключительно «панелью». Настоящим спасением стало малоэтажное строительство. К 2012 году на рынке загородной недвижимости сложился четкий и явный тренд на то, что спрос на малоэтажное строительство существует, и он в 5,5−6 раз превышает предложение. Девелоперы загородного рынка, имеющие большой пул земли за городом (мы здесь говорим исключительно о расстоянии до 30 км от МКАД) переориентировали проекты в сторону мультиформатной застройки или в строительство малоэтажных комплексов — сегодня это уже 31% в структуре предложения на первичном рынке Подмосковья.
Вы сами тоже попробовали себя в качестве застройщиков малоэтажки?
У себя мы этот подход апробировали задолго до кризиса, в «Павлово−2». Понимая, что этот рынок востребован, мы реализовали проект как мультиформатный квартальный жилой комплекс. А 2010−2012 годы ознаменовались тем, что у нас с феноменальной скоростью уходили предложения в малоэтажных комплексах.
Абсолютно недоумевая, мы сравнивали свой ценник со стоимостью квадратного метра в панельной застройке, расположенной поблизости и даже с московскими проектами. Если соседи продавали по 80−85 тысяч рублей за метр, то у нас на пике и излете продаж было 120−130 тысяч за метр. Статистика продаж красноречиво свидетельствовала, что путь выбран правильный. К тому же опыт «Павлово −2» нас в этом окончательно убедил. Таким образом появились ЖК VESNA, «Парк Рублево», «Павловский квартал». Все проекты были запущены без проектного финансирования, на собственные средства. В настоящий момент в ЖК VESNA строится уже вторая очередь. Уровень продаж квартир здесь: от 50 до 80 В месяц. Это очень хороший темп. В «Парк Рублево» продано более 30%. Накануне нового года мы вывели в продажу малоэтажный жилой комплекс «Павловский квартал» на Новой Риге.
Если уж начали говорить о доходности, насколько сложнее добиться этой доходности с малоэтажкой по сравнению с квартальной застройкой? Можно же, получив землю, просто воткнуть туда огромный квартал одинаковых панельных многоэтажек и заработать приличную прибыль. С малоэтажкой приходится где-то что-то выгадывать, уменьшать плотность застройки и все такое. Почему часть девелоперов все-таки поверила в этот новый и неочевидный тренд?
У земель, находящихся в собственности девелопера, есть целевое назначение, которое вносит ряд ограничений, в том числе по этажности застройки. Поэтому с точки зрения и экономической выгоды корректно говорить именно о диверсификации портфеля проектов на загородном рынке. В этом случае арифметика вполне очевидна: при средней цене коттеджа 700 — 1 000 тыс. долл. девелопер получит выручку в среднем порядка 4 млн. долларов в месяц. В малоэтажном проекте этот показатель составит порядка 7 млн долл. при средней цене квартиры 135 тыс. долл. и 50 продажах в месяц.
Не было бы счастья, да ситуация сложилась…
Где мы можем, там этажность повышаем, а в целом, строим красивые малоэтажные комплексы.
Вернемся ненадолго к доходности. А можно ли оптимизировать ее так, чтобы конкурировать с гигантами рынка панельного домостроения и как это сделать?
Оптимизировать можно, причем скорость возведения малоэтажных жилых комплексов существенно отличается от скорости строительства огромных панельных домов. Одно дело построить 3−4 этажа монолитно-кирпичного дома, а другое — возвести 15−16… Мы развиваем проекты без банковского финансирования и можем довольно быстро начать продажи. Потенциальный клиент видит, что все строится, а значит можно покупать. Застройщику традиционному приходится довольно долго «выбираться из котлована». Само строительство многоэтажки обходится дороже, а скорость привлечения средств дольщиков будет медленнее.
А готовы ли традиционные, скажем так, застройщики прийти в этот сегмент, или это параллельное ответвление, вотчина загородных строителей…
Скорее, параллельное ответвление, будет занимать не более 30% в структуре спроса.
А кто покупатель? Явно же это человек не бедный…
Да, это тот самый средний класс, который только начал формироваться. Социологи до этого, говоря о российском среднем классе, имели ввиду, совсем другую группу людей, с другой структурой доходов. Существующий средний класс еще не готов покупать таунхаусы и коттеджи, пока ему там будет некомфортно, в том числе и с точки зрения социальной среды.
Так что же хочет покупатель получить на выходе, принимая довольно непростое решение жить за пределами Москвы?
Он хочет получить образ жизни, некий эксклюзив. В малоэтажку, вероятно, будут переезжать из эконома – именно поэтому здесь должна быть не иллюзия того, что он повышает свой уровень жизни, а настоящий комфорт или бизнес-класс. Я бы сказала, что это должно быть сочетание сознания близости мегаполиса, работы в транспортной доступности, с ощущением того, что ты возвращаешься в природу, в красивые пейзажи, во вдохновляющее тебя место. Панельная застройка депрессивна: скученность, ощущение общежития, суеты. На это можно согласиться, если ты переехал из еще более скученных условий или не столь развитого региона. А когда первичные потребности сформированы – есть машина, квартира, приходит мысль о выходе за пределы стереотипного многоквартирного дома. И пока, кроме малоэтажки и далеко не всем доступных таунхаусов, альтернатив нет.
Так что же отличает гармонично спроектированную малоэтажку от обычного панельного многоквартирного дома? Какие архитектурные новации или проектные решения доказывают выходцу из среднего класса правильность его выбора?
Во-первых, плотность застройки ниже, во-вторых, на территории — ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы. В архитектуре домов используются нетрадиционные фасадные решения (кирпич или керамика), необычное остекление, просторные входные группы.
Прибавьте к этому спортивные площадки, прогулочные зоны, парковочные места, школы, химчистки, прачечные, булочные, рестораны, автомойки.
У каждого проекта есть свои определённые «фишки», например, с домофонами, охраной, карточками доступа. То есть, все то, что делает жизнь удобной и комфортной. И еще один небольшой, но важный нюанс: однородная социальная среда. В квартальной застройке – вы это вряд ли получите.
Теперь о ценах. Для сохранения разумной стоимости малоэтажных метров для покупателя, мы оптимизировали площади квартир. Повышенным спросом пользуются студии и однушки – 23−29 кв. м. Казалось бы, такой маленький метраж… но индивидуальное архитектурное решение помогает «превратить» метры в удобную стильную квартиру.
Кстати, вот еще вопрос. Сопоставимы ли коммунальные платежи в малоэтажке с платежами в квартирах эконом-класса?
Вполне сопоставимы. Ни в одном из наших комплексов они не поднимаются выше 4500 рублей.
Еще один важнейший вопрос. Как ни странно, не у всех людей, решивших покорять природу, есть свой личный автомобиль. Как решается транспортная проблема для таких безлошадных жителей?
В один из проектов мы купили автобус забрендировали его, и он курсирует каждые пятнадцать минут. Какие-то разумные вещи застройщик вполне может сделать, остальное делается во взаимодействии с местными властями.
А как же такое сакральное явление, как московская прописка, неужели оно утратил свою магическую силу?
Мы очень переживали, что не попали в Новую Москву. Там, как известно, прописка в столице гарантирована. На самом деле все оказалось гораздо лучше, чем мы думали. Мало того, что мы удовлетворили спрос на жилье в Апрелевке, из новомосковских Ватутинок и Внукова покупатели тоже приезжают к нам за квартирами.
Еще один стереотип, характерный для российского покупателя, который не очень любит долго быть в кредите – покупка жилья за наличные. Покупают за свои или доля ипотеки растет?
В массовом сегменте с удовольствием берут в кредит. Доля ипотеки в малоэтажке эконом- и комфорт класса приближается к 50%, а в бизнесе, как ни странно, занимает около 30%.
Каков средний возраст покупателя малоэтажки?
По нашим данным 30−45 лет. 40% жители Москвы, остальные — ближнее Подмосковье. Вроде бы совсем недавно эти люди начинали завоевание столицы с покупки квартиры в панельной многоэтажке, но теперь что-то меняется.
Несколько слов о перспективах малоэтажки, как дальше будет развиваться этот сегмент?
Наша задача сделать эти форматы доступными, чтобы дети наших покупателей из того самого среднего класса воспринимали малоэтажку, как привычное явление.
Что касается перспектив, то территория до 30 км будет развиваться за счет высотного строительства (преимущественно в крупных городах Ближайшего Подмосковья), в том числе благодаря строительству новых станций метро, и, конечно, за счет малоэтажной застройки, формирующей полноценный пригород.
Комментарии