Покупатель недвижимости становится все более требовательным. Теперь он желает купить не только четыре стены, но и в приложение к ним — благоустроенное пространство рядом с домом, где можно будет гулять, отдыхать и проводить досуг. И даже готов доплачивать за это. Об этом свидетельствует Алексей Болдин, генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК ИНТЕКО).
Покупатель недвижимости становится все более требовательным. Теперь он желает купить не только четыре стены, но и в приложение к ним — благоустроенное пространство рядом с домом, где можно будет гулять, отдыхать и проводить досуг. И даже готов доплачивать за это. Об этом свидетельствует Алексей Болдин, генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК ИНТЕКО).
Какие общественные зоны должны быть у жилого проекта недвижимости эконом- и комфорт-класса, если он претендует на звание современного и продвинутого? У проекта бизнес-класса?
Сегодня даже недорогие объекты предполагают как минимум благоустроенные зеленые дворы, детские площадки, паркинги и коммерческие площади. Ведь на современном рынке недвижимости наличие в ЖК интересной инфраструктуры является его основным конкурентным преимуществом. Соответственно, ее отсутствие может сыграть при реализации площадей самую негативную роль. Сегодня мы имеем «рынок покупателя», и покупатель этот становится все более требовательным. Обилие и разнообразие предложения позволяют ему выбирать.
Теоретически, чем выше класс проекта, тем требовательнее клиенты относятся к присутствию в нем грамотной инфраструктуры. Однако здесь есть особенность. Чем дороже объект, тем, как правило, в более плотно застроенном районе он возводится, а маленькая территория под застройку имеет ограниченные возможности для насыщения ее разнообразной инфраструктурой.
Очевидно, что девелопер не будет бескорыстно вкладываться в такие зоны и снижать свою прибыль. Так что расходы на создание закрытой общественной инфраструктуры наверняка включены в стоимость квадратного метра. И первый вопрос в связи с этим – насколько это удорожает проект?
Есть независимые оценки, что на создание необходимой внутренней «начинки» объекта (детский сад, школа, поликлиника, коммерческие помещения) приходится в среднем каждый четвертый потраченный на него рубль. При этом наличие нормальной инфраструктуры (создаваемой в рамках проекта или той, которая уже есть в районе строительства) способно увеличить продажную цену квадратного метра на 10−15%. (Хотя, это, безусловно, очень общие цифры – они зависят от слишком большого числа параметров). То есть, в целом, получается, девелопер компенсирует эти затраты. Но я еще раз подчеркиваю: в условиях конкуренции наличие развитой инфраструктуры – дополнительный фактор привлекательности площадей, уменьшающий сроки их экспозиции.
Насколько это увеличивает стоимость обслуживания этих самых зон для жителей ЖК?
Во-первых, чем богаче и разнообразнее инфраструктура комплекса, тем выше будут в дальнейшем расходы на ее содержание. Но это уже вопрос выбора покупателя. Приобретая автомобиль-иномарку, мы же принимаем как данность, что ее обслуживание и ремонт обойдутся нам существенно дороже эксплуатации отечественной машины. Здесь то же самое. Чем выше уровень жизни, тем он дороже обходится.
А во-вторых, если инфраструктура обслуживает не только жителей ЖК, то эти затраты вообще могут не включаться в эксплуатационные расходы.
Много ли, по вашим наблюдениям, в Москве жилых комплексов, которые могут похвастаться обширной собственной территорией? Расскажите о наиболее удачных из них. И как это сказывается на ценах на жилье?
Почти все наши проекты имеют внушительную территорию, насыщенную интересной и разноплановой инфраструктурой. Элитный проект «Садовые Кварталы» в Хамовниках является, наверное, самым ярким примером такого рода. В его рамках возводятся четыре квартала клубных домов, бизнес-центр, разнообразная торгово-развлекательная инфраструктура. В кварталах будет собственная школа, четыре детских сада, несколько детских клубов. Более половины территории займет парковая зона с собственным прудом. Транспортная инфраструктура будет полностью убрана под землю – все четыре гектара территории станут пешеходными.
ЖК «Доминион» бизнес-класса, строительство которого мы завершили в прошлом году, также являет собой пример комплексного проекта.
На прилегающей территории спланировано все необходимое для отдыха и занятий спортом, причем так, чтобы разные возрастные группы могли найти себе занятие по интересам, не мешая друг другу. В центре территории расположен досуговый центр, в котором есть велнесс-центр, кафе и детский развивающий клуб. В целом на каждую квартиру приходится порядка 50 кв. м благоустроенного пространства.
В наш новый апарт-комплекс «Лайнер», строящийся на Ходынке, мы заложили большой благоустроенный двор, детские площадки, подземную парковку, а также коммерческие помещения на первом этаже. Поскольку район, где «Лайнер» будет возведен – достаточно обжитой, в остальной инфраструктуре острой потребности нет – ее вполне достаточно в пешей доступности от комплекса. Кроме того, там планируется и новая инфраструктурная застройка: рядом появится огромный ТРЦ и большое количество новых культурно-образовательных объектов.
Если говорить о проектах бизнес-класса, в рамках которых обустраиваются большие территории с парками, спортивными площадками и другой социально значимой инфраструктурой, открытые для общего доступа, то сразу же напрашивается вопрос: а не роняет ли это престиж и статус проекта для его покупателей? Не мешает ли это вам в продажах?
Во-первых, есть разные категории покупателей. Некоторые тяготеют к обнесенной по периметру забором, строго охраняемой территории. Они выбирают подобные проекты, благо их на рынке сегодня достаточно. Другие же хотят жить в комплексе, скажем так, европейского уклада. Где нет никаких особенных оград, но уровень безопасности при этом очень высокий. Ведь за счет творческого подхода к проектированию территорий комплекса всегда можно отделить общественные пространства от его приватных зон безо всяких заборов. Причем даже в случае проекта элитного уровня, а не только бизнес-класса.
Например, такое проектное решение было применено в уже упомянутом мною ЖК «Садовые Кварталы». Интересный рельеф территории позволил выполнить ее вертикальное зонирование – жилые дворы примерно на три-четыре метра приподняты по сравнению с общественными пространствами и спроектированы таким образом, что отделены от зон общего пользования. Это дает жителям ощущение приватности и безопасности, и позволяет им не чувствовать себя при этом «за забором».
Развитая территория ЖК - это только московский стандарт? Пришел ли он уже и в регионы? Что происходит там?
В последние годы российский девелопмент движется в сторону комплексного подхода к освоению территории. Это общая тенденция. Хорошим примером ЖК с развитой территорией может служить наш объект в Ростове-на-Дону – ЖК «Западные ворота», принципиально новый для этого города опыт комплексной застройки территории. Здесь предусмотрены и благоустроенные дворы, и весьма богатая инфраструктура, включающая детские и спортивные площадки, магазины, отделения банков, аптеки, салоны красоты, почтовое отделение и детскую поликлинику.
Однако в любом регионе или городе возможность вписать в проект интересную «начинку» зависит, прежде всего, от размеров застраиваемого участка. В центральных районах плотная застройка зачастую просто не позволяет этого сделать.
Последние несколько лет отмечены повышенным вниманием московских властей к организации общественных зон. Город проводит архитектурные конкурсы, и недавно как раз завершился один такой конкурс — на лучший проект обустройства территории Ходынского поля, который организовал Москомархитектуры совместно с компанией Интеко. Что собой будет представлять этот проект?
Организация общественных зон – действительно один из последних мировых трендов, и Москва если и отстает от них, то совсем ненамного. Здесь объективно не хватает благоустроенных зеленых территорий. А «Интеко» всегда строит с учетом и существующих градостроительных норм, и актуальных мировых трендов, в том числе и по организации городского пространства. Поэтому мы выступили партнерами Москомархитектуры по организации этого конкурса.
Его целью было создание камерного рекреационного парка для жителей Ходынки и окрестностей, не предназначенного, как Сокольники или Парк Горького, для массовых мероприятий. Это должна быть правильно спланированная с учетом имеющейся инфраструктуры территория.
В проекте победителя (итальянского бюро LAND Milano), есть, конечно, и амфитеатр для театрализованных представлений, и музыкальный бульвар, но вместе с тем – четкое тематическое зонирование территории и разделение потоков людей, пользующихся разными объектами парка. На территории планируются специальные маршруты: велосипедные, лыжные, конные и т. д. В целом он будет довольно необычным, интересным и – что очень важно в нашем климате – может использоваться круглый год.
Какие общественные территории нужно сейчас развивать в Москве, на что у жителей столицы существует особенный спрос?
В последнее время большое внимание уделяется развитию пешеходных зон Москвы, разрабатываются концепции благоустройства набережных, которые тоже будут превращены в зоны отдыха. И это очень верный шаг, потому что наличие прогулочной территории (а лучше – зеленой рекреационной зоны) в непосредственной близости от объекта является большим преимуществом.
И в этом смысле Ходынка – прекрасный пример района, где всё это или уже есть, или очень скоро появится. Там есть спортивные сооружения, строится большой ТРЦ, будет открыт центр современного искусства и разбит парк, о котором мы говорили. К сожалению, таких мест в Москве не очень много.
Комментарии