«Поселить» на первом этаже жилого комплекса магазины, банки и кафе, так, чтобы они были полезны жителям, выгодны собственнику и «уживались» между собой — это особое искусство. Поскольку директор управления коммерческой недвижимости «МД Групп» Юлия Дальнова владеет им в совершенстве, мы со своими вопросами обратились к ней.
«Поселить» на первом этаже жилого комплекса магазины, банки и кафе, так, чтобы они были полезны жителям, выгодны собственнику и «уживались» между собой — это особое искусство. Поскольку директор управления коммерческой недвижимости «МД Групп» Юлия Дальнова владеет им в совершенстве, мы со своими вопросами обратились к ней.
Есть ли какие-то нормативы по поводу того, сколько «квадратов» торговой площади должно приходиться на 1 жителя ЖК?
Количество квадратных метров торговых площадей на человека определено в постановлении Правительства «Об утверждении правил установления нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов». Согласно документу базовый показатель минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов по Российской Федерации составляет 521 кв. м на 1 тыс. человек (без учета коэффициента региональной корреляции). Расчет торговой площади для жилого комплекса производится по специальной формуле:
Nr=Ro*krt ,
где суммарный норматив минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов (Nr) равен произведению базового показателя минимальной обеспеченности (Ro) и коэффициента региональной коррекции (Krt). Суммарный норматив измеряется в квадратных метрах на тысячу человек. В ЖК «Новое Бутово» объем торговых площадей составляет около 3 тыс. кв. м, что значительно превышает минимальное необходимое количество.
В целом по Москве, по данным Colliers, на каждую 1000 жителей приходится 331 кв. м качественных торговых площадей, что для столицы, конечно, недостаточно.
Какие технические требования предъявляются к торговым залам на первых этажах, к кафе и ресторанам? На что обращать внимание потенциальным арендаторам?
Все технические требования сформированы в ряде нормативных документов,таких как Городские строительные нормы, СНиП. Следует учитывать требования к размещению магазинов и их объемно-планировочным решениям, санитарно-гигиенические требования, пожарные нормы и т. д.
Стоит обратить внимание на то, что в торговых площадях на первых этажах жилого корпуса должен быть отделен вход покупателей от входа жильцов. Машины, доставляющие товары, также не должны мешать жителям дома. При наличии общих вводов водопровода холодной и горячей воды нужно устанавливать дополнительные водосчетчики на каждом из ответвлений трубопровода.
Звукоизоляция и виброизоляция магазинов должны обеспечивать определенные акустические показатели в помещениях с постоянным пребыванием людей. В торговых залах магазинов с искусственным освещением следует использовать отделочные материалы с высокими коэффициентами отражения, а также высокоэффективные разрядные лампы.
В гладильных и мастерских помещениях, где идет подготовка товаров к продаже, как правило, нужно обеспечить естественное освещение.
При размещении магазина в подземных этажах следует предусматривать инженерно-техническое обеспечение безопасного и комфортного температурно-влажностного и светового режима.
Высота торговых залов должна быть не менее 3,0 м от пола до потолка. В подсобных, служебных и бытовых помещениях, а также помещениях для приемки, хранения и подготовки товаров к продаже допускается уменьшение высоты потолка до 2,5 м с учетом технологических требований. В магазинах, встроенных в жилые здания, при площади торгового зала не более 250 кв. м допускается принимать высоту всех помещений равной высоте помещений жилой части дома.
Мусоросборную камеру магазина не допускается располагать под жилыми комнатами или смежно с ними, а также под помещениями иного назначения с постоянным пребыванием людей, систему отопления магазина не допускается объединять с системой отопления жилой части здания.
Также стоит помнить об устройствах, обеспечивающих возможность для инвалидов и маломобильных групп населения пользоваться торговыми помещениями.
Потенциальные арендаторы оценивают, в первую очередь, проходимость площадки, близость станции метро, конкурентную среду (по категории товара и ценовому уровню), визуальную доступность магазина, эффективность использования площади, и, конечно, уровень арендной ставки. Например, торговая галерея «Бутово Стрит» в ЖК «Новое Бутово» будет привлекательна для арендаторов благодаря близости к метро «Бунинская Аллея» и высокой проходимости — галерея расположена вдоль главной улицы микрорайона.
Магазины на первых этажах и отдельно стоящие ТРЦ: какой формат лучше воспринимается арендаторами и покупателями?
Покупатели обращают внимание, в первую очередь, на расположение торговой площади (насколько близко к дому находится магазин), наличие витрин. А для арендаторов важно техническое оснащение, электричество, трафик.
Существенное отличие площадей в ТРЦ от первых этажей жилых зданий состоит в том, что первые, как правило, не продаются.
Торговые операторы, желающие приобрести помещение в собственность, обращаются именно к площадям на первых этажах зданий, в которых возможна и аренда, и продажа. Порог входа на данный рынок варьируется в зависимости от местонахождения ЖК. Например, если это центр города, то можно приобрести торговую площадь за 10−20 тысяч долларов за метр, в спальных районах этот показатель — от 100 тысяч рублей.
Пугает ли арендаторов на первых этажах ЖК соседство крупного ТРЦ?
Иногда такое соседство может даже быть «плюсом», потому что ТЦ генерируют дополнительный поток людей. Опять же, галерея «Бутово Стрит» на первых этажах жилых домов в ЖК «Новое Бутово». Она удачно расположена напротив ТРЦ «Бутово Молл», сделаны витрины, приглашены необходимые арендаторы. Около ТЦ всегда будет много людей, машин, и покупатели могут делать выбор: зачем заходить в ТЦ или заезжать куда-то, в ту же аптеку, когда можно быстро зайти в магазин на первом этаже и купить что-то для себя.
Какие арендаторы стремятся попасть на первые этажи?
Это определяет то, где расположено здание, если речь идет о спальном районе, то, как правило, на первых этажах можно разместить все необходимое для жильцов: сервисно-бытовые услуги, аптеки, продуктовые магазины, зоотовары, небольшие салоны красоты и т. д. Если это центр города, то там может быть что угодно: салоны по продаже кухонной мебели, кафе, интерьерные мастерские, одежда и т. д.
Какие арендаторы могут быть несочетаемы друг с другом?
В первую очередь, прямые конкуренты. Крупные застройщики составляют продуманную концепцию нежилых помещений. Будет неразумно открывать конкурирующие сетевые магазины, например, Ашан и О’Key. Конечно, не стоит создавать бары и ночные клубы в жилом квартале, от соседей будет поступать много жалоб. К нежелательным объектам в спальных районах также можно отнести караоке и других «шумных» арендаторов.
Исходя из каких принципов нужно подбирать арендаторов для торговых площадей внутри строящегося микрорайона?
В первую очередь, нужно подумать о полезных услугах для жителей микрорайона. Это такие категории, как платный детский сад, детские студии, аптека, стоматология, есть определенный набор операторов продуктов питания, услуг, общепита, которые всегда необходимы жителям.
Посоветуйте, пожалуйста, как можно стимулировать арендаторов.
Существует много способов, например, арендодатель может предложить оформление помещения исходя из потребностей арендатора. Может быть финансирован переезд из другой торговой площади, техническое содержание объекта, индивидуальное снижение арендной ставки.
Со стороны государства сейчас рассматривается проект стимулирования открытия социально значимых предприятий.
Если собственники торговых площадей будут сдавать объекты под такие магазины, то их арендаторы будут платить аренду по льготной ставке. Конечно, собственники получат меньшую прибыль, с них снимут часть платежей за аренду земли. Такое предложение будет интересно, скорее, для ТЦ, потому что земля находится в долгосрочной аренде.
Может ли собственник контролировать субаренду? Например, накладывать ограничения по профилю субарендаторов и т. д.?
Это определяется исключительно договором аренды. Собственник стремится контролировать наиболее качественные торговые помещения (большие площади, витрины и т. д.), остальные помещения могут наполняться по запросу жильцов – под офис, ателье и т. д.
Комментарии